Entre promessas e reclamações, atraso no Way Petrópolis chega a quase 3 anos

Compradores dos 302 apartamentos do Condomínio Residencial Way Petrópolis, localizado na Rua André Coppini, 66, no bairro Santa Terezinha, em São Bernardo do Campo, enfrentam um cenário de incerteza quanto ao recebimento de seus imóveis.

Prometido originalmente em contrato para novembro de 2024, o empreendimento da DNA Construtora acumula prorrogações que já se aproximam de três anos, queixas sobre retenção de valores em pedidos de rescisão e uma operação financeira no mercado de capitais que desperta preocupação entre os adquirentes.

Uma apuração baseada em documentos públicos da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), relatos de compradores e comunicados da própria empresa mostra que a situação envolve não apenas o cronograma de engenharia, mas também a estrutura de financiamento adotada pela holding controladora do grupo.

A linha do tempo dos adiamentos: de 2024 para julho de 2027

O projeto do Way Petrópolis foi lançado com duas torres de 19 pavimentos e unidades de 47m² e 48m², comercializadas inicialmente na faixa de R$ 340.000,00 a R$ 368.000,00. Desde a assinatura dos primeiros contratos, a previsão de conclusão passou por sucessivas alterações comunicadas aos clientes:

• Novembro de 2024: Previsão inicial de entrega estipulada nos contratos de promessa de compra e venda.

• Maio de 2025: Primeiro adiamento, com acionamento da cláusula contratual de tolerância de 180 dias.

• Novembro de 2025: Nova extensão do prazo, ultrapassando o período de carência legal.

• Março de 2026: Data informada aos compradores no fim de 2025, período em que relatórios de acompanhamento indicavam 75,7% de execução física da obra em fevereiro de 2026.

• Dezembro de 2026: Previsão divulgada em comunicado oficial no dia 31 de março de 2026.

• 31 de julho de 2027: Nova estimativa apresentada nesta terça-feira (10 de novembro de 2026) aos compradores, com base em levantamento da gerenciadora Binswanger.

Compradores também relataram à reportagem que, enquanto os adquirentes antigos recebiam comunicados adiando a entrega para o fim de 2026, canais comerciais da empresa chegaram a informar a novos interessados, entre março e abril deste ano, previsões de conclusão para maio ou junho de 2026.

Estrutura financeira: o empreendimento como garantia em operação de CRI

Um dos pontos que mais geram dúvidas entre os consumidores diz respeito à operação financeira estruturada pela holding controladora do grupo, a GF Magnani Participações e Incorporações Ltda, sediada em Santo André.

Pela legislação imobiliária, a criação de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) e a adesão ao regime de Patrimônio de Afetação têm como objetivo segregar os recursos da obra, assegurando que os valores pagos pelos clientes sejam destinados exclusivamente à construção daquele edifício, mantendo-o separado de outras obrigações da incorporadora.

No entanto, Termos de Securitização públicos registrados na CVM indicam que a GF Magnani estruturou captações de recursos no mercado financeiro, incluindo emissões na ordem de R$ 17 milhões, por meio de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) operados pela Virgo Companhia de Securitizaçãoo.

Nesses contratos, a empresa responsável pelo edifício em São Bernardo do Campo (a Condomínio Residencial Way Petrópolis Incorporação SPE Ltda.) figura como fiadora da operação.

De acordo com os documentos públicos da emissão, o pacote de garantias constituído em favor da securitizadora abrange:

• Alienação fiduciária de quotas: As participações sociais da própria SPE do Way Petrópolis foram incluídas como garantia fiduciária da operação.

• Cessão fiduciária de recebíveis: Os fluxos de pagamentos futuros das prestações dos compradores foram vinculados à estrutura de garantia do CRI.

• Alienação fiduciária de imóveis: Vinculação de unidades autônomas como salvaguarda contratual da dívida.

Sob a ótica jurídica e de mercado, esse tipo de estruturação atrela o empreendimento ao cumprimento das obrigações financeiras da holding perante os investidores do CRI.

Caso ocorra eventual inadimplência (default) por parte da devedora principal, os contratos de securitização regidos pela Lei nº 9.514/97 preveem mecanismos legais para que a securitizadora execute as garantias acordadas, o que gera apreensão entre os compradores quanto à efetividade prática da proteção do Patrimônio de Afetação.

Queixas sobre distratos e atendimento

Com o prazo de tolerância de 180 dias ultrapassado, clientes que optaram por desistir da compra relatam entraves para obter a devolução integral dos valores pagos, direito previsto na legislação e na jurisprudência para casos de atraso na entrega por parte da construtora.

Entre as principais reclamações registradas por consumidores em plataformas públicas e processos judiciais no Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), destacam-se:

• Propostas de rescisão prevendo retenção de até 50% dos montantes pagos pelos compradores.

• Relatos de atrasos no pagamento de parcelas referentes a acordos de distrato já firmados.

• Questionamentos quanto à cobrança da Taxa de Evolução de Obra em períodos nos quais os clientes apontavam baixo avanço físico na construção.

• Respostas enviadas ao público em março de 2026 indicando que pedidos de indenização ou alterações contratuais seriam analisados apenas após a entrega final do empreendimento.

Na plataforma Reclame Aqui, a página da DNA Construtora apresenta a classificação Não Recomendada, registrando nota média de 3.8/10 e índice de solução de 25% das demandas nos últimos 12 meses.

Queixas semelhantes sobre prazos e distratos também são registradas por clientes de outros projetos do grupo no Grande ABC, como o Way Aramaçan e o Way Parque Central, ambos em Santo André.

Consultada anteriormente pela reportagem sobre o cenário de atrasos de obras na região, a Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC (ACIGABC) ressaltou, em nota institucional, que preza pelo cumprimento rigoroso da legislação, pela transparência nas relações de consumo e pelo respeito às normas do Patrimônio de Afetação.

O que diz a DNA Construtora

Procurada pela reportagem para esclarecer os atrasos no cronograma, os impactos da operação de securitização (CRI) e as reclamações envolvendo os distratos, a assessoria de imprensa da DNA Construtora enviou a seguinte nota oficial, publicada na íntegra:

Cronograma:

“Ao longo desse período de prorrogações, estamos em contato periódico e constante com os nossos clientes, por meio de comunicados formais, através do serviço de atendimento ao cliente, bem como, pelo Portal do Cliente DNA. Na presente data, inclusive, a construtora está disponibilizando dados de andamento das obras, como o faz mensalmente, todo o dia 10, além de comunicado sobre prazos de finalização e entrega, a toda a base de clientes do empreendimento. As explicações para tal circunstância, como temos informado aos adquirentes, decorre de 3 fatores primordiais que acometem o segmento como um todo: aumentos expressivos de insumos e matéria prima, escassez de mão de obra especializada e juros elevados. Associe-se a isto o movimento mais recente de distratos que vem despontando como um elemento de atenção.”

Securitização (CRI):

“Trata-se de uma operação estruturada onde são oferecidas garantias à Securitizadora que devem suportar o valor integral da operação. Dentre as garantias necessárias à estruturação da operação está a ‘alienação fiduciária das quotas da SPE’. Quanto ao Patrimônio de Afetação, ele encontra-se devidamente averbado junto à matrícula e resguarda o direito aos adquirentes das unidades integrantes do Empreendimento, nos termos da Lei 10.931/2004.”

Retenção de Valores (Distratos):

“A Lei 13.786/2018 dispõem acerca dos prazos e percentuais de retenção quando da ocorrência de distratos de unidades habitacionais autônomas, cujo Empreendimento está sujeito ao Patrimônio de Afetação, o que vem sendo aplicado pela Incorporadora. Ressalta-se não ter havido paralisação de nenhuma das obras em curso, bem como inexistir qualquer cobrança indevida por parte da construtora ou do agente financeiro do Empreendimento.”

Comunicados internos apontam entrega em 2027 e dependência de fundo

Embora a nota enviada à imprensa não mencione datas específicas e afirme que não houve paralisação nas obras, documentos internos disponibilizados aos clientes nesta terça-feira (10 de novembro) e obtidos pela reportagem trazem detalhes adicionais que divergem do posicionamento público da empresa:

• Liberação de recursos via Assembleia de Titulares: No comunicado enviado aos compradores, a DNA Construtora informa que a remessa dos valores necessários para o término do prédio dependeu de aprovação em Assembleia Geral de Titulares (AGT), uma espécia de colegiado formado pelos investidores do fundo financiador ligado aos CRIs.

• Previsão estendida para julho de 2027: O mesmo documento interno oficializa aos clientes que o levantamento realizado pela gerenciadora Binswanger fixou a nova previsão de conclusão das obras para 31 de julho de 2027.

• Retomada da linha de produção: Apesar de a assessoria informar à reportagem a ausência de paralisações, o texto enviado aos clientes destaca que, após a conclusão da etapa de aprovações financeiras junto ao fundo, a empresa está agora pronta “para entrar em linha de produção rumo à finalização da construção”.

• Cronograma de atividades a partir de novembro: Um cronograma ao qual a reportagem teve acesso indica que frentes das Torres A e B (incluindo estrutura periférica de concreto, etapa cinza, elevadores, cobertura e subsolo) têm início agendado entre 10 de novembro de 2026 e 30 de novembro de 2026, estendendo-se até 31 de julho de 2027.

• Aplicação da Lei do Distrato: Ao mencionar a Lei 13.786/2018 para embasar percentuais de retenção em cancelamentos, a nota da empresa não detalha a distinção prevista na mesma norma legal: a retenção de até 50% aplica-se aos casos de desistência imotivada por parte do comprador, enquanto situações de atraso na entrega superiores aos 180 dias de tolerância conferem ao adquirente o direito à restituição integral dos valores pagos.

Essa reportagem segue em atualização. Mais informações em breve!